Spese di ristrutturazione dello studio in affitto

La detraibilità dell’Iva e la deducibilità ai fini delle imposte sui redditi dei costi per migliorie apportate sull’immobile condotto in locazione dal professionista sono da sempre questione dibattuta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (Ord. n. 14853/2022), in contrasto con altri precedenti giurisprudenziali, offre lo spunto per riaprire il tema.

Sotto il profilo delle imposte dirette, la norma non lascia spazio a dubbi: le spese relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione di immobili utilizzati nell’esercizio di arti e professioni, che per le loro caratteristiche non sono imputabili a incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili, nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risulta all’inizio dell’esercizio dal registro dei beni ammortizzabili. L’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi d’imposta successivi. Così dispone l’art. 54, c. 2 del Tuir, ricalcando sostanzialmente quanto disposto dall’art. 102 del Tuir in tema di reddito d’impresa.

Con riferimento alla detrazione dell’Iva, la giurisprudenza non ha manifestato un indirizzo univoco quando l’immobile non è di proprietà del professionista. L’ordinanza n. 14853/2022 pone un veto alla detrazione Iva quando i lavori consistono in una radicale ristrutturazione dell’immobile e non in opere connesse all’adattamento funzionale dell’immobile stesso ovvero opere necessarie a adattarlo alle esigenze dell’attività.
La chiave che apre le porte al diritto alla detrazione è rappresentata dall’inerenza rispetto all’attività svolta. Nel caso di specie la Suprema Corte osserva che i lavori sono consistiti nella ristrutturazione completa e radicale dell’immobile, comprendendo la rimozione e il rifacimento del manto di copertura dell’edificio, la rimozione e il rifacimento della pavimentazione e degli impianti tecnologici. Tali spese, peraltro di competenza del locatore secondo le disposizioni del Codice Civile, sarebbero state di entità tale da giustificare il venir meno del requisito della pertinenza della spesa allo svolgimento dell’attività svolta, legittimando l’Agenzia delle Entrate a operare la rettifica della detrazione Iva.
I giudici di legittimità pongono l’accento anche sul requisito dell’antieconomicità (in questo caso il rapporto tra le spese sostenute e il canone di locazione), ritenendo tuttavia che essa possa costituire un indizio di non inerenza solo quando sia presente un evidente nesso di sproporzionalità tale da configurare un’operazione elusiva. Non stupisce questa pronuncia, peraltro in contrasto con altre precedenti (Cass. 22708/2020; Cass. 11533/2018; Cass. 11534/2018) che pone su 2 distinti piani i criteri di detraibilità ai fini Iva da quelli per la deduzione dei costi ai fini delle imposte sui redditi, posto che sempre di inerenza si tratta.

Pertanto, se ai fini delle imposte sui redditi, un semplice accordo scritto, magari con data certa, tra locatore e locatario, che evidenziasse l’accollo da parte di quest’ultimo delle spese di ristrutturazione, consentirebbe la deduzione del costo, non sarebbe sufficiente per salvare il diritto alla detrazione dell’Iva.