Assegnazione agevolata dei beni ai soci e società immobiliari di gestione

Oggetto di assegnazione agevolata sono i beni mobili registrati e i beni immobili, esclusi gli “immobili strumentali per destinazione”. Sotto il profilo concettuale, questi ultimi sono definiti tali se utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività d’impresa e non risultano idonei a produrre un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti.
Per quanto precede, sono assegnabili con i benefici di legge gli immobili aventi le seguenti caratteristiche:
strumentali per natura, anche se concessi in locazione o comodato e, comunque, non direttamente utilizzati dall’impresa;
oggetto della produzione o di scambio per effetto dell’attività d’impresa;
concorrono a formare il reddito d’impresa secondo le disposizioni di cui all’art. 90 Tuir (“beni patrimonio”).
Conseguentemente, sono esclusi dall’agevolazione i beni immobili che, pur essendo per le loro caratteristiche qualificabili tra quelli strumentali per natura, poiché non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte del loro possessore. Tuttavia, sono agevolabili, poiché si considerano “non strumentali per destinazione” (circolare 1.06.2016, n. 26/E), gli immobili che, indipendentemente dalla circostanza che concorrano alla determinazione del reddito d’impresa che la società consegue, si caratterizzano:
per il fatto di costituire beni oggetto dell’attività;
di essere suscettibili di produrre un loro autonomo reddito, comunque attratto al reddito d’impresa (è il caso tipico della locazione a terzi).
Per quanto precede, devono ritenersi non strumentali per destinazione i beni posseduti dalle società immobiliari di gestione, i quali, in quanto idonei a produrre un autonomo reddito (locazione), sebbene lo stesso concorra all’unitaria determinazione del reddito di impresa.

Così enunciato il principio, occorre operare un distinguo, riguardante l’ipotesi in cui, unitamente a un’attività di gestione passiva che si manifesta con la mera percezione di canoni di locazione relativi a una pluralità di immobili (che consente l’assegnazione agevolata), sussista anche un’attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali all’utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, con finalità diverse dal mero godimento dello stesso. È il caso, esemplificando, degli immobili compresi in un complesso immobiliare avente destinazione unitaria, quali villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali. Ebbene, la prestazione di tali servizi può risultare essenziale e determinante, dal punto di vista qualitativo e quantitativo, al fine di considerare tali immobili come componente inscindibile di una gestione attiva del compendio immobiliare.
In tale contesto, gli immobili in argomento devono essere considerati come utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa e, per l’effetto, saranno esclusi dalla possibilità di essere assegnati in modo agevolato. Sul punto, la circolare 29.03.2013, n. 7/E ha fornito le linee guida al fine di individuare se i menzionati requisiti siano essenziali e determinanti per la valutazione appena commentata. Concludendo, ricorrendo i presupposti, anche gli immobili delle società di gestione immobiliare possono essere oggetto di assegnazione e questo può consentire sia una pianificazione fiscale sia una razionalizzazione dell’attività svolta.