Agevolazione “prima casa” per under 36

L’anno 2023 è stato aggiunto da ultimo dalla legge di Bilancio 2023. La norma istitutiva dell’agevolazione è il D.L. 73/2021 (Sostegni-bis), che, all’art. 64, cc. da 6 a 10, ha introdotto misure di favore per l’acquisto della prima casa di abitazione per i giovani sotto i 36 anni di età (nell’anno in cui l’atto è rogitato) e con un ISEE in corso di validità inferiore a 40.000 euro. Pertanto, per gli atti stipulati nel 2022 è stato l’ISEE sul 2020, mentre per gli atti stipulati nel 2023 è l’ISEE sul 2021.
Come per il 2022, nonché parte del 2021, l’agevolazione consiste nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e in caso di acquisto soggetto a Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta di pari ammontare all’Iva versata in relazione all’acquisto. Inoltre, è anche prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

I requisiti oggettivi da rispettarsi sono i medesimi relativi agli atti che accedono all’agevolazione “standard”, di cui alla Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, parte I allegata al TUR, ossia, trattando la casistica più comune:
l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha fissato la residenza (ovvero la stabilisca in tale Comune entro 18 mesi dall’acquisto);
nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare di: diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata con le medesime agevolazioni.
Per quanto riguarda i requisiti oggettivi l’immobile deve ricadere in una delle seguenti categorie:
A/2 (abitazioni di tipo civile);
A/3 (abitazioni di tipo economico);
A/4 (abitazioni di tipo popolare);
A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare);
A/6 (abitazione di tipo rurale);
A/7 (abitazioni in villini);
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Si ricorda che il credito per l’acquisto della “prima casa” non è cumulabile con il credito per i giovani under 36 in oggetto. La ratio dell’agevolazione consiste nel favorire, senza l’aggravio fiscale, la sostituzione per i giovani di un immobile con un altro immobile più idoneo alle esigenze del contribuente, evitando di fargli pagare un importo (dell’imposta di registro) già versato nell’acquisto precedente. Ove tale importo, nel nuovo acquisto, sia pari a zero, la ratio del credito decade, anzi sarebbe riconosciuto un doppio beneficio.
È rimarcato che, se il legislatore avesse voluto riconoscere un doppio beneficio, lo avrebbe previsto espressamente.
In ogni modo, ciò non significa che il credito “prima casa” sia perso del tutto. Tale credito maturerà se e quando il contribuente deciderà in futuro di acquistare un’ulteriore “prima casa” senza le agevolazioni “under 36”. In tale occasione, potrà utilizzare il credito prima casa, come se l’acquisto “intermedio under 36” non esistesse, ossia come se fosse “neutro” rispetto alla maturazione del credito stesso.

Il credito under 36 può essere:
portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
utilizzato in compensazione tramite F24, nel quale deve essere indicato il codice tributo “6928” e, come anno, il periodo d’imposta in cui è stato stipulato l’atto traslativo a titolo oneroso della proprietà (quindi, per l’atto stipulato nel 2023 sarà 2023).