Il punto sulla cessione dei crediti fiscali immobiliari

Con la L. 11.04.2023, n. 38 (in G.U. 11.04.2023 n. 85), di conversione del D.L. 16.02.2023 n. 11, c.d. “Decreto Cessioni” sono stati approvati alcuni correttivi alla versione originaria del decreto che hanno particolare rilevanza per il settore immobiliare, anche a seguito di alcuni suggerimenti emanati dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili, qui sotto sinteticamente riportati.

Proroga per interventi su unifamiliari con superbonus – Per gli interventi effettuati da persone fisiche su edifici unifamiliari e unità in edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti con accesso autonomo dall’esterno è possibile fruire del Superbonus 110% per le spese sostenute fino al 30.09.2023 (anziché 31.03.2023), a condizione che al 30.09.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Blocco cessione del credito e sconto in fattura – È stato confermato il divieto per gli enti pubblici di acquistare i crediti derivanti da cessione o sconto da bonus edilizi.
Inoltre, con riferimento alle spese sostenute dal 17.02.2023 i bonus fiscali in edilizia possono essere utilizzati unicamente in dichiarazione dei redditi.
Fermo restando il divieto, dal 17.02.2023, delle opzioni di cessione del credito/sconto in fattura, la Legge di conversione ha ampliato le ipotesi di deroga al blocco.
In particolare, oltre ai casi già previsti nella versione originaria del decreto, le opzioni per lo sconto in fattura/cessione del credito sono ancora possibili nei casi seguenti:
interventi con bonus 75% per eliminazione barriere architettoniche;
interventi in edilizia libera, agevolati con i bonus edilizi minori diversi dal Superbonus: se i lavori non sono ancora iniziati al 17.02.2023, purché, alla medesima data, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori. Se i lavori non sono ancora iniziati e al 17.02.2023 non risultino versati acconti, le opzioni per sconto in fattura e cessione del credito sono possibili qualora sia attestato, mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che la data dell’avvio dei lavori o della stipula di un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi sia antecedente al 17.02.2023;
bonus acquisti per immobili ristrutturati, sismabonus acquisti ed il bonus per acquisto del box/posti auto pertinenziali: se, entro il 16.02.2023, è stata presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi;
per gli istituti autonomi case popolari (IACP) ed enti assimilati, le cooperative di abitazione a proprietà indivisa e le Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale che risultino già costituiti al 17.02.2023;
interventi relativi a immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi dal 1.04.2009 in Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza nonché quelli relativi a immobili danneggiati dagli eventi meteorologici verificatisi nelle Marche dal 15.09.2022.
Rateazione facoltativa in 10 anni – Sono state introdotte alcune ipotesi di deroga facoltativa alla ripartizione dell’ordinaria fruizione della detrazione. In particolare:
per gli interventi che accedono al Superbonus, per le spese sostenute nel 2022, è ammessa la possibilità di optare per la fruizione della detrazione in 10 rate annuali (anzichè 4) di pari importo a partire dal periodo di imposta 2023. L’opzione, irrevocabile, è esercitata direttamente in dichiarazione dei redditi, a condizione che la rata di detrazione relativa al periodo di imposta 2022 non sia stata indicata nella relativa dichiarazione dei redditi;
ai fini del Superbonus, del Bonus barriere architettoniche 75% e del Sismabonus, è riconosciuta la facoltà di ripartire in 10 anni (anziché 4/5 anni) i crediti di imposta derivanti dalle comunicazioni di cessione/sconto in fattura inviate all’Agenzia delle Entrate entro il 31.03.2023 e non ancora utilizzati.
Proroga invio comunicazione di opzione con remissione in bonis – Si ricorda preliminarmente che per le spese sostenute nel 2022 (nonché per le rate residue non fruite su detrazioni relative a spese 2020 e 2021), il termine per l’invio all’Agenzia delle Entrate della comunicazione di esercizio delle opzioni è stato prorogato dal 16.03 al 31.03.2023.
Sussiste la facoltà per il contribuente di inviare tardivamente l’opzione (entro il 30.11.2023) avvalendosi della remissione in bonis.
Più in particolare, il contribuente potrà trasmettere all’Agenzia delle Entrate la comunicazione di opzione per la cessione del credito/sconto in fattura, relativa alle spese sostenute nel 2022 e a rate residue non fruite di detrazioni relative a spese 2020 e 2021, entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile (30.11.2023) effettuando il pagamento di una sanzione pari a 250 euro, anche se l’accordo di cessione con gli Istituti di credito e altri soggetti “istituzionali” non è ancora concluso al 31.03.2023.

Norme di interpretazione autentica – Al fine di garantire certezza del diritto e prevenire possibili contenziosi, sono state introdotte disposizioni di interpretazione autentica, aventi efficacia retroattiva.
Varianti alla CILA: ai fini del rispetto del termine del divieto di cessione/sconto in fattura e dell’aliquota di detrazione (Superbonus al 110% o al 90%), non assume rilevanza l’eventuale presentazione di un “progetto in variante” alla Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire. Lo stesso dicasi per le relative assemblee condominiali.
SAL: viene confermato, ma era già noto, che ai fini della cessione del credito per i bonus diversi da quelli che accedono al Superbonus la liquidazione dei lavori in base a stati di avanzamento lavori costituisce una mera facoltà e non un obbligo.
Spese per il visto ed asseverazione di congruità della spesa: ai fini della detraibilità delle spese sostenute per il rilascio del visto di conformità, l’indicazione di tali spese nel computo metrico e nelle asseverazioni di congruità dei tecnici abilitati rappresenta una mera facoltà e non un obbligo.
SOA per lavori superiori a 516.000 euro: per i contratti di appalto/subappalto stipulati tra il 21.05.2022 ed il 31.12.2022 (cioè nel periodo transitorio previsto dalla normativa), la condizione SOA deve essere verificata alla data del 1.01.2023. Il limite di 516.000 euro deve essere verificato per singolo contratto di appalto e per ciascun contratto di subappalto.
Compensazione debiti previdenziali e crediti erariali: è introdotta una norma di interpretazione autentica che chiarisce la possibilità di compensazione anche tra debiti e crediti, compresi quelli da bonus edilizi, nei confronti di diversi Enti impositori.
Esonero da responsabilità solidale del cessionario – Salvo le ipotesi di dolo, è confermata l’esclusione dal reato di “concorso in violazione” per gli acquirenti di crediti derivanti da bonus edilizi, purché in possesso di specifica documentazione, elencata dal D.L. 11/2023 convertito.